美 위기 직면한 B급 오피스 빌딩…아파트로 대규모 전환 예고

(서울=연합인포맥스) 강수지 기자 = 다가오는 부채 만기와 재택근무 트렌드로 어려움을 겪던 미국 상업용 부동산 시장에 중대한 변화가 일어나고 있다.

13일(현지시간) 비즈니스인사이더에 따르면 노후화 등으로 임차인을 유치하기 더 어려운 B급 사무실 건물을 중심으로 아파트로 전환하려는 대규모 변화가 일어날 것으로 보인다.

상업용 부동산 투자 회사 CBRE의 리처드 바크햄 수석 글로벌 경제학자는 "B급 건물의 공실률이 80%에 달할 수 있으며, 향후 10년 이내에 많은 건물이 철거되거나 변형될 것"으로 예측했다.

그는 "은행들은 그 부동산을 처분해야 할 것"이라며 "따라서 향후 2~3년 이내에 은행은 사무실을 급매하거나 철거하거나 아파트로 전환할 것"이라고 내다봤다.

이러한 움직임은 이미 진행 중인 것으로 보인다. 은행들은 재무적으로 어려움을 겪는 사무실 건물을 조용히 매각하고 있으며 아파트로의 전환도 점차 진행되고 있다.

상업 은행이 보유한 상업용 부동산 대출 총액은 올해 초 3조 달러에서 현재 2조9천억 달러로 감소했다.

대형 은행들은 해당 부문에 대한 대출을 줄이고 있으며, 연방준비제도(Fedㆍ연준) 데이터는 올해 2분기 동안 74%가 비주거 상업용 부동산 대출의 기준이 강화됐음을 보여준다.

아파트로 전환될 예정인 사무실의 수는 2024년에 5만5천 개로 증가했으며, 이는 4년 만에 가장 많은 사무실에서 아파트로의 전환 사례이다. 2021년보다 357% 증가했다.

바크햄 수석은 사무실이 전체 상업용 부동산의 약 20%를 차지하며, 성과가 좋지 않은 건물은 전체 사무실 공급의 약 10%를 차지한다고 추정했다.

주거 공간으로 전환될 수 있는 사무실 공간은 약 12억 평방피트(111제곱킬로미터, 3천400만 평)에 달한다는 보고서도 있다.

바크햄은 이 변화가 완전히 이루어지기까지 약 10년이 걸릴 것이라고 말했다.

그는 "내년에 파산할 사무실이 상당수 존재할 것"이라며 "미국에서 필요로 하는 사무실 공간이 이전만큼 많지 않다는 것은 분명하다"고 말했다.

한편, 공실률과 연체율 증가에도 사무실 건물에 대한 거래는 최근 6개월 동안 활발한 모습을 보였다.

이는 손실을 줄이기 위해 소유자들이 건물을 20~30% 할인된 가격에 내놓기 때문이다.

지역별로는 워싱턴 DC와 뉴욕, 댈러스, 시카고, 로스앤젤레스가 올해 가장 많은 사무실에서 아파트로 전환되는 사례를 기록했다. 야르디 데이터에 따르면 총 1만9천462건의 전환이 진행 중이다.

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